Bygningsstyrelsen ændrer OPP-udbud
Bygningsstyrelsen har netop genudbudt OPP-projektet om Retten i Svendborg - denne gang med ændret exit-model
I begge udbud har styrelsen valgt at ændre exit-betingelserne - altså hvad der skal ske med byggeriet, når kontrakten udløber efter 20 år. I de oprindelige udbud havde Bygningsstyrelsen ret, men ikke pligt, til at købe bygningerne, så den private part kunne risikere at stå med tomme bygninger uden lejere, når kontrakten var udløbet.
Senest har Bygningsstyrelsen sendt Retten i Svendborg i udbud.
- Vi har haft en gennemgang af Retten i Svendborg over sommerferien, hvilket medførte en ændring i kvadratmeterstørrelsen af projektet. På den baggrund syntes vi, det var mest rigtigt at annullere udbuddet fra marts og lave et genudbud. Når vi så genudbyder, har vi valgt at lave en ændring af exit-modellen af hensyn til markedssituationen, så den bliver med krydsende optioner, siger presseansvarlig i Bygningsstyrelsen, Christian Lietzen, som ikke har yderligere kommentarer til sagen.
Retten i Svendborg skulle oprindeligt have været 4.200 kvm stor, men i det nye udbud er arealet reduceret til 3.600 kvm.
Sund fornuft
Partner Klaus Ahm fra revisions- og konsulentvirksomheden Ernst & Young, som har beskæftiget sig indgående med OPP-projekter, forstår ikke, hvorfor Bygningsstyrelsen til at starte med valgte at udbyde, som man gjorde:
- Hvis aktivet skal bruges til et offentligt formål som eksempelvis kontorbygningen på Kalvebrod Brygge skulle, giver det ikke umiddelbart nogen mening, at den offentlige bestiller ikke overtager aktivet bagefter. Hvorfor vil Bygningsstyrelsen bede markedet om at tage risikoen for, om styrelsen skal bruge bygningen efter kontraktens udløb?
Han er derfor glad for, at styrelsen i de to pågældende udbud har ændret exit-modellen.
- Det er sundt og fornuftigt, at Bygningsstyrelsen både i forbindelse med Kalvebod Brygge og Retten i Svendborg har valgt krydsende optioner. Jeg synes, at det er godt for det danske OPP-marked, at Bygningsstyrelsen udbyder på, hvad man i gåseøjne kunne kalde sædvanlige vilkår – nemlig at den offentlige bestiller overtager aktivet ved kontraktudløb, siger han og fortsætter:
- Set i bakspejlet ligner det en mærkelig beslutning, fordi problematikken omkring exit-modellen var kendt i forvejen, da Bygningsstyrelsen sendte Kalvebod Brygge-udbuddet ud. Problematikken kom blandt andet frem under spørgemøder forud for udbuddet.
Klaus Ahm siger, at det ikke altid nødvendigvis bør være det offentlige, der overtager byggeriet efter OPP-kontraktens udløb. Hvis et OPP-projekt eksempelvis omfatter et mere kommercielt byggeri til kultur- eller fritidsaktiviteter, kan det ifølge Klaus Ahm give god mening, at den private part beholder byggeriet, men hvis det drejer sig om bygninger udelukkende til offentlige formål, giver det ikke mening, at den private leverandør sidder tilbage med byggeriet.
Et spørgsmål om pris
Konsulent- og rådgivningsfirmaet PwC har været Bygningsstyrelsens rådgiver i forbindelse med flere OPP-projekter - også projektet på Kalvebod Brygge og Retten i Svendborg.
Partner i PwC Jan Hetland Møller ønsker ikke at kommentere de konkrete sager, men vil godt forklare baggrunden for, hvorfor man fravælger at have en exit-model med krydsende optioner.
- Når man vælger en åben exit-model skyldes det ofte en vurdering af, at de pågældende byggerier er likvide byggerier - det vil sige byggerier, der har en høj grad af alternative anvendelsesmuligheder. I den situation kan man få en fleksibilitet, så den offentlige part har en fleksibilitet til at forsætte eller undlade at fortsætte i lejemålet, når kontrakten løber ud, siger han.
Jan Hetland Møller fremhæver samtidig, at den model, som Bygningsstyrelsen nu er gået væk fra i forbindelse med de to projekter, har styrelsen anvendt tidligere uden problemer ved de fire byretter i Herning, Holbæk, Holstebro og Kolding og ved tinglysningskontoret i Hobro.
Som forklaring på, hvorfor Bygningsstyrelsen tidligere har kunnet gennemføre udbud, hvor der ikke har været krydsende optioner, peger Klaus Ahm på, at projekterne har været af en mindre størrelse, og at for eksempel genudlejningsrisikoen derfor ikke har været lige så stor for den private part.
Ifølge Jan Hetland Møller spiller pris en rolle i forhold til, hvilken model man vælger. Det kan nemlig koste bygherren dyrt, hvis tilbudsgiverne indregner store udgifter til risikodækning i forhold til exit-modellen i deres tilbud.
- Det er alt sammen et spørgsmål om pris. Det er klart, at den usikkerhed, man overfører til den private part, koster noget. I sidste ende er det et valg, om man tror, at prisen i sidste ende bliver for høj, og det er udbyders vurdering og beslutning, siger han.
