2

Billeder

Troels Hartung

Opdateret den 12/11-20 kl. 15.20: Kommentar fra Bygherreforeningen er tilføjet

- En del bygherrer har skarpt fokus på prisen og tænker ikke langsigtet på, hvad det koster at eje og drive en bygning. Så vi ser en del suboptimering - både hos private og offentlige bygherrer. Det kan være, at der bliver sparet i år nul, men det er også vigtigt, hvad bygherren kan spare på driften i hele bygningens levetid.

Meldingen kommer fra Troels Hartung, chefkonsulent i Tekniq Arbejdsgiverne, som organiserer hovedparten af landets installatører med speciale i el, vvs og ventilation.

- Vores medlemmer oplever for eksempel, at der ikke nødvendigvis er taget højde for, at tekniske installationer bliver udskiftet efter 10-12-15 år, ofte på grund af teknologiske forbedringer. Vi skal kunne renovere uden at ødelægge. De senere år har vi for eksempel udskiftet meget belysning, fordi LED giver bedre lys og bruger mindre energi. Vi ser også teknikskakte med for lidt plads, så det er svært at rense ventilationskanaler og vedligeholde teknikken, siger Troels Hartung.

Pres på priser

- Vi ser jævnligt, at prisen er det altafgørende. Der er pres på priserne, og nogle gange er det ikke afklaret, hvem der gør hvad. Det resulterer i, at entreprenøren bliver pålagt at udføre ydelser, der normalt ligger hos rådgiverne. Men også rådgiverne har været under prispres ved udbuddet, så der er jo en grund til, at tingene mangler, siger Niels Techen, formand for såvel Dansk Håndværk som SMVdanmark og samtidig indehaver af entreprenørfirmaet Helmer Christiansen.

Han vurderer ligefrem, at bygherrerollen ofte bliver udført "dårligere og ikke bedre" end tidligere:

- Færre bygherrer har selv det faglige kendskab, og det hænger nok sammen med, at mange byggeopgaver er blevet mere komplekse. Med flere krav fra myndighederne og flere krav om energi og klima. Desuden dukker der hele tiden nye materialer op, siger Niels Techen.

Strategisk samarbejde

Branchefolkene peger samtidig på, at andre forhold end prisen får større vægt flere steder.

- Vi ser efterhånden en del eksempler på strategisk samarbejde mellem bygherre, rådgivere og udførende. Det gælder for eksempel Københavns Kommune og flere boligselskaber. De kopierer gode erfaringer fra pensionskasser og andre private bygherrer, som ikke er underlagt offentlige regler om udbud, siger Michael H. Nielsen, underdirektør i DI Dansk Byggeri.

Han fremhæver pensionskasser som "nogle af de mest professionelle bygherrer" og glæder sig over, at de fylder mere for byggebranchen. Fast ejendom, herunder nybyggeri, er nemlig blevet et attraktivt investeringsområde for de enorme pensionspengetanke i en tid med historisk lave obligationsrenter som et af alternativerne.

- En del bygherrer tror, at de køber et produkt, når de sender en større byggeopgave i udbud. Men i virkeligheden bestiller de en proces, som de selv er en del af, siger sekretariatsleder Gunde Odgaard fra byggefagforeningernes BAT-kartel.

Grønne bygherrer

Eksperterne peger på, at flere bygherrer får øjnene op for bæredygtigt byggeri.

- Det kan være meget personafhængigt, men især fem grupper er meget interesserede og aktive: kommuner, regioner, pensionskasser, almene boligselskaber og så uddannelsesinstitutioner, ofte med store campusområder. En del private bygherrer har også fået øjnene op for bæredygtigt byggeri, mens staten glimrer ved sit fravær her, siger Mette Qvist, direktør i Green Building Council, der arbejder for at fremme DGNB-normen og grønt byggeri.

Hos DI Dansk Byggeri registrerer Michael H. Nielsen ligeledes øget interesse blandt bygherrer for at bygge bæredygtigt:

- Bygherrerne har en vigtig rolle med at sætte rammerne for - og betale - byggerier, og vi fornemmer en større interesse for at følge en bæredygtig vej. Det er vigtigt, for bygherrerne er med til at drive innovationen inden for byggeriet, og vi kan også registrere en tendens til, at bygherrer prøver at inddrage blandt andre de udførende tidligere i faserne af byggeprocessen.

Forskel på privat og offentlig byggeri

Bygherreforeningen mener, at mange bygherrer inddrager andre elementer end laveste pris og har professionaliseret deres arbejde med udbud. 

- Jeg oplever stigende interesse for eksempelvis bæredygtigt byggeri, og her indgår klimaaftryk og livscyklusbetragtninger eller LCC-/LCA-analyser som vigtige elementer. Desuden bruger mange bygherrer udbud med forhandling eller markedsdialog, så gode løsninger og særlige opmærksomhedspunkter bliver drøftet med de virksomheder, som vil byde på en opgave, siger direktør Henrik L. Bang.

Han tilføjer, at en lang række kommuner har samlet deres afdelinger for byggestyring og ejendomsdrift i fælles ejendomscentre, så erfaringerne fra driften bliver indtænkt, når der skal bygges nyt eller renoveres.

Og så er det vigtigt at skelne mellem offentlige og private bygherrer, påpeger Henrik L. Bang:

 - Kommuner og andre offentlige bygherrer er pålagt at lægge tingene i udbud og må for eksempel ikke skele til subjektive erfaringer med forskellige entreprenører. De regler er private bygherrer ikke underlagt, og de kan eksempelvis stille en entreprenør i udsigt, at hvis en opgave bliver udført godt, så får firmaet den næste opgave. Den mulighed har en offentlig bygherre ikke.

Mange projektudviklere og investorer, for eksempel pensionskasser, har ofte et fast samarbejde med et mindre antal entreprenører og leverandører. Samme model er en del offentlige bygherrer og almene boligselskaber ifølge Henrik L. Bang begyndt at nærme sig ved hjælp af strategiske partnerskaber, som vinder frem i disse år.

Læs mere: Ros til Novo som bygherre, ris til regioner

Se mere om messen