Investorer presser projektudviklere

Det er blevet sværere at være projektudvikler eller developer, påpeger flere eksperter over for Licitationen - Byggeriets Dagblad.

- Den klassiske rolle som projektudvikler er under pres. De senere år har flere langsigtede investorer - typisk pensionskasser - villet tidligere ind i værdikæden. Dels vil de gerne have del i gevinsterne i selve projektudviklingen, dels kan de i højere grad sikre, at der bliver tænkt i langsigtet drift, for eksempel energiforbrug, når der bliver bygget, forklarer Peter Winther, adm. direktør i Colliers International, en af landets største erhvervsmæglere.

En projektudvikler vil naturligt have fokus på at færdiggøre og sælge et projekt, mens en pensionskasse i de indledede faser også har mange årtiers ejerskab og drift for øje.

Blander blod
Presset på den traditionelle projektmagerrolle har resulteret i, at nogle pensionskasser har etableret egne projektafdelinger - det gælder for eksempel AP Pension og PensionDanmark - ligesom flere store entreprenører har egne projektafdelinger. Andre pensionskasser har indledt tætte, strategiske samarbejder med projektudviklere - blandt eksemplerne er PKA og FB Gruppen samt PFA og Thylander Gruppen.

- Der er en tendens til, at udenlandske investorer - som vi ser flere af på det danske ejendomsmarked - har brug for lokale projektudviklere. Det kan eksempelvis være svært at finde ledige byggegrunde, hvis man sidder i et andet land, påpeger Peter Winther.

Et eksempel på dansk-udenlandske alliancer er Capital Investment, som har tætte kontakter til adskillige London-baserede investorer, der har opkøbt en række danske ejendomme, hvoraf flere er omfattet af store udviklingsplaner.

Parløb med politikere
Presset på projektudviklerne skærper samtidig kravene til, hvad de skal kunne, mener Tony Christrup. Han er direktør for strategisk byudvikling og public affairs hos AG Gruppen og desuden tidligere formand for Byggesocietetet.

- Før gjaldt det primært om at finde en byggegrund og have styr på lokalplanen. I dag handler det i højere grad om at følge et politisk spor og have øje for, hvad de lokale politiske dagsordner og visioner er hos borgmesteren. Og hos de andre partier i byrådet, så der kan skabes politisk brede beslutninger for projekter, som kommunen gerne vil have, og som er interessante for investorer. Vi har selv byggeprojekter i 12-15 kommuner, dels i Storkøbenhavn, dels på Fyn (hvor AG Gruppen blev grundlagt, red.) og et par steder i Jylland. Her er vi i løbende kontakt både med de tekniske afdelinger på rådhusene og med det politiske niveau, siger Tony Christrup.

Og der er flere eksempler på, at det kan gå galt for projektudviklere, der ikke har loddet den lokale stemning og pludselig bliver del i en byrådsbatalje. I Rødovre lige uden for København blev en lokalplan for det tidligere Damhus-Tivoli for eksempel skudt ned efter lokale protester for få år siden - det vakte postyr, at der skulle bygges højt (med udsigt over Damhussøen), så projektet blev forsinket flere år og fik skåret nogle etager af.

Få kilometer derfra, på grænsen mellem Frederiksberg og københavnerbydelen Vesterbro, blev et stort boligprojekt på den snart fraflyttede Franske Skoles grund bremset. Byggeriet var alt for massivt, gjaldede naboprotester, og så røg den politiske opbakning. Her er bygherre og arkitekt i gang med runde to om lokalplan efter en forsinkelse på et års tid.

Bedst med boliger
De senere år har hovedparten af projektudviklingen handlet om boliger - understøttet af stigende indbyggertal i hovedstaden og de større provinsbyer.

- Tendensen med mange boligprojekter kan godt fortsætte, men hvis der kommer en anden coronabølge og en økonomisk opbremsning, så kan det give et pres på nye boliger. Så vil mange danskere være tilbøjelige til at blive boende i deres hidtidige bolig lidt endnu og vente med at købe nyt, siger Torben Liborius, underdirektør i DI Dansk Byggeri.

- Som jeg ser det tre-fire-fem år frem, vil projektudviklerne overvejende have fokus på boliger. Med presset fra nethandel udvikler ingen jo butiksprojekter mere, på nær nogle få med speciale i dagligvarebutikker. Der bliver udviklet lidt inden for kontorer, selv om det heller ikke er et nemt segment i øjeblikket, og så sker der lidt inden for logistikejendomme, især med udenlandske investorer, siger Peter Winther fra Colliers International.

Læs mere: Udviklere drager vestpå

Udvalgte projektudviklere

AG Gruppen , grundlagt i Odense, boligprojekter i Storkøbenhavn, Odense og Østjylland
Casa , landsdækkende boligudvikler og entreprenør, grundlagt i Horsens
FB Gruppen , boligprojekter i Storkøbenhavn/Sjælland, for eksempel Grønttorvet
Gefion Group , boligprojekter i Storkøbenhavn
Innovater, grundlagt i Aarhus, fokus på dagligvarebutikker
KPC , landsdækkende udvikler og entreprenør, bolig/erhverv, grundlagt i Herning
NRE , landsdækkende udvikler og entreprenør, bolig/erhverv, grundlagt i Ikast
Skanska , udvikler af bolig/erhverv, del af svensk byggekoncern
Thylander Gruppen , især erhvervsprojekter i Storkøbenhavn, forvalter også ejendomme

Artiklen er en del af temaet Building Awards 2020.