Foreninger mangler en plan for vedligeholdelse
Selv om der er sket en professionalisering blandt andelsboligforeningerne i Aarhus, har kun under halvdelen en vedligeholdelsesplan, konstaterer ejendomsadministrator
Morten Holst Aaen skønner, at 90 procent af andelsboligforeningerne har styr på økonomien og finansierer lånene med et miks af fastforrentede lån og variable med afdragsfrihed. (Foto: René Wibholdt)
Firmaet beskæftiger sig bredt med ejendomsadministration, hvoraf andelsboliger er et af kerneområderne. Og det er vel at mærke et forretningssegment i vækst. For blot fem år siden havde Laros kun 10 kunder inden for denne boligkategori. Foreningerne består af alt lige fra fire og op til 50 andelshavere.
Morten Holst Aaen er cand.oecon og ejer af Laros, som tæller en halv snes medarbejdere. Inden for de sidste otte til 10 år kan han mærke en tydelig forskel på den måde, andelsboligforeningerne bliver drevet på.
”Der er sket en professionalisering, når det gælder driften, og de er blevet langt bedre til at søge rådgivning. Vi oplever, at de ønsker tryghed og overblik og derfor overlader den daglige drift til en administrator”, fortæller Morten Holst Aaen.
I december 2013 blev regelsættet på området kompliceret med en række formalitetskrav. Og netop disse rapporteringsmæssige opstramninger har ifølge indehaveren fået flere andelsboligforeninger til at smide håndklædet i ringen og outsource driften.
De driftsmæssige opgaver er blandt andet andelsopkrævning, udarbejdelse af årsregnskaber, forbrugsregnskaber, budgetplanlægning, kontakt til myndigheder og i øvrigt alt, hvad der kan kategoriseres i området ”det med småt”.
Andre opgaver, som Laros tager sig af, er mere praktiske og består blandt andet af trappevask, havearbejde, snerydning og småreparationer.
Forståelige budgetter
Økonomien er et omdrejningspunkt for alle andelsboligforeninger, og derfor bliver der lagt stor vægt på budgetterne.
”Vores medlemmer vil have budgetter, de kan forstå, og budgetterne må gerne række 10 år frem i tiden,” pointerer Morten Holst Aaen.
Erfaringen hos Laros er, at ni ud af 10 andelsboligforeninger har en god økonomi. Typisk er finansieringen skruet sammen med en kombination af fastforrentede lån og variable lån med afdragsfrihed. Og blandt de velkørende medlemmer er det også almindeligt, at de for eksempel sætter fem procent af budgettet af til hensættelser.
Planer for vedligehold
Fordi medlemmerne er fornuftige og opererer med hensættelser, er det ikke ensbetydende med, at de tænker langsigtet og arbejder med vedligeholdelsesplaner. Under halvdelen af Laros’ kunder har således en vedligeholdelsesplan.
”I nogle foreninger kan det skyldes, at ejendommen er forholdsvis nyrenoveret. Men konsekvensen er, at der ikke er overblik over, om der hensættes tilstrækkeligt eller måske endda mere end nødvendigt”, siger Morten Holst Aaen.
Den anden halvdel har en vedligeholdelsesplan og har for eksempel taget højde for, at ejendommens vinduer og døre skal udskiftes inden for en fem-seks årig periode. Ifølge Morten Holst Aaen er det meget almindeligt, at medlemmerne lader en byggesagkyndig gennemgå ejendommen og udarbejde en tilstandsrapport og give et overslag over evt. renoveringsprojekter.
”For nogle af vores kunder har vi lavet en gennemarbejdet vedligeholdelsesplan, som rækker 20-30 år frem. Her arbejder vi med hensættelser, som er indeholdt i deres budgetter”, siger Morten Holst Aaen.
Læs også: " Andelsboliger i Aarhus i superligaen ".
