Momsfrygt styrer omfang af renovering
Momsregler kan koste dyrt for bygherrer, blandt andet når erhverv konverteres til boliger, men der projekteres også, så momsen undgås
I mange tilfælde kan de klogeste bygherrer planlægge renoveringen, så momsen minimeres, mens mindre erfarne bygherrer som eksempelvis et lille byggefirma, der køber et hus og ombygger det for egen regning til videresalg, kan få sig en dyr overraskelse, når det finder ud, at det skal betale moms af salgsprisen.
- Inden for ombygning og renovering af eksisterende byggeri er der erfarne bygherrer, der planlægger, så værdien af ændringen ikke overstiger det niveau, der giver momsen. Men der er også større bygherrer, der ikke har styr på det. Og så er der mindre som håndværksfirmaer, der eksempelvis i en stille periode ombygger et gammelt hus for egen regning til videresalg uden at tænke på, hvor meget de ombygger for. Det kan betyde, at de kommer til at betale moms, når de sælger. Og det har de ikke regnet ind i projektet, fortæller Asger Hauchrog Engvang, der er director i revisionsfirmaet PwC.
Nye regler forvirrer
PwC oplever i det hele taget, at momsreglerne på bygninger og byggegrunde, der blev indført 1. januar 2011, skaber en del forvirring, hos bygherrer, ejendomsudviklere og også entreprenører.
Det samme oplever advokat Peter Nordentoft fra advokatfirmaet Bech-Bruun.
- De nye momsregler inden for salg af byggegrunde og bygninger kan være komplicerede, og der er nogle faldgruber, man skal passe på ikke at falde i. Hvis man udvikler og ombygger eksisterende byggeri kan der i nogle tilfælde komme moms oven i ved salg. Og da momsen er en betydelig procentdel, er det vigtigt, at bygherren forstår mekanismen. Hvis et byggeprojekt ender med moms på bygningen, så skal der tages højde for det fra starten, og det skal regnes ind i projektet, siger Peter Nordentoft.
Nogle af de bygherrer, der har fået en ubehagelig økonomisk overraskelse, har for eksempel investeret i nogle tomme, nedslidte erhvervsbygninger, som de har ændret og ombygget til boliger. Det var umiddelbart en god forretning, men da de måtte lægge moms på, var det ikke en god forretning.
Regn baglæns
- For tiden er det jo meget in at ombygge erhverv til boliger eksempelvis i de større byer. Det kan være en god idé. Men man skal indregne den moms, der sandsynligvis skal betales af de færdige boliger. Og så skal man regne baglæns og se, hvad det er realistisk at betale for erhvervsbygningerne, siger Peter Nordentoft.
Et af de steder, hvor der bør og da også bliver regnet ekstra meget på projekternes økonomi, er netop inden for konvertering af erhverv til bolig.
Reglerne siger, at en ældre bygning bliver til en ny bygning, og derfor omfattet af moms ved salg, hvis der sker en væsentlig til- eller ombygning.
Ifølge director i PwC, Asger Hauchrog Engvang, vil en udført ombygning anses for væsentlig, hvis omkostningerne til arbejdet overstiger 25 procent af salgsprisen.
Efter reglerne har fungeret i snart fire år, er der kommet en del såkaldte bindende svar fra Skat, der sammen med vejledningen på området danner praksis.
Skat er restriktiv
Asger Hauchrog Engvang mener, at praksisen i flere tilfælde er meget restriktiv, samtidig med at der er usikkerhed og vanskelige tilfælde. Han nævner et eksempel med ombygning af etageboliger, der efterfølgende skal sælges.
- I en etagebygning er det sådan, at ejerlejligheder bliver dyrere jo højere oppe, de er, mens stuelejligheden oftest er billigere. Men hvis hver lejlighed nu er sat i stand for det samme beløb og den samlede omkostning for hele etagebygninger er under grænsebeløbet for moms, så kan det alligevel ende med, at stuelejligheden er momsbelagt, da ombygningen af den overstiger de 25 procent af salgsværdien af denne lejlighed, fortæller han.
Eksemplet viser, at en bygherre er nødt til at være meget grundig i deres omkostningsanalyse af renovering og konverteringsprojekter, inden der skrives under på noget.
