Et svært lånemarked for andele i Aarhus

Yngre andelsboligforeninger i Smilets By får ofte et surt afslag fra banker og realkreditinstitutter. Det gælder dog ikke de fleste 20-30 år gamle foreninger med professionel administration.

Ovenstående vurdering er sammenfattet gennem interviews, Licitationen har foretaget hos tre administrationsfirmaer med repræsentation i Aarhus: CEJ, Deas og Laros.

Alle tre aktører er stærke inden for administration af andelsboligforeninger, og alle tre oplever tilgang af nye andelsboligforeninger i Aarhus og omegn. Der er vel at mærke tale om eksisterende foreninger, som søger professionel assistance. Ingen af de tre administratorer har kendskab til foreninger, som lige har bygget nye andelsboliger eller er i gang med nybyggeri.

Afdelingschef Jesper Madsen fra DEAS i Aarhus administrerer på landsplan 125 andelsboligforeninger, hvoraf de 20 ligger i Aarhus-området. Han kommer gerne med et bud på, hvad forskellen er på en århusiansk og københavnsk andelsboligforening. København tæller mange ”momsede” foreninger med erhvervslejemål i ejendommen. Sådan er det ikke i Aarhus og omegn, her er der typisk kun boliger i foreningens ejendom.

Det er Jesper Madsens erfaring, at især foreninger, som blev stiftet midt i 00’erne, hvor boliger og ejendomme blev prissat ganske højt, har haft det hårdt økonomisk og har haft svært ved at refinansiere og omlægge deres realkreditlån. Overbelåning er ofte årsagen.

”Anderledes positivt ser det ud for de foreninger, som blev etableret i 90’erne. Dem er realkreditinstitutterne super sultne efter. De har typisk styr på alt det økonomiske med bl.a. årsregnskaber, budgetter og rapporter og har meget ofte koblet en professionel administrator på,” pointerer Jesper Madsen.

Tryghed sælger

Samme opfattelse har ledelsen hos Laros A/S i Aarhus.

”Vi oplever, at flere af vores foreninger, som er blevet etableret midt i 00’erne, har haft problemer med at refinansiere deres lån. Det drejer sig især om lån med 10-års afdragsfrihed,” siger cand.oecon Morten Holst Aaen, som ejer Laros, der totalt administrerer omkring 35 andelsboligforeninger.

Han påpeger, at disse foreninger har stået med dårlige forhandlingskort på hånden og ikke har kunnet skifte realkreditinstitut. Dermed er de blevet presset på vilkårene, herunder fx låneomkostninger og bidragssatser, som er blevet en markant udgift for mange foreninger. Mange af dem har heller ikke kunnet få en kassekredit i banken.

”Banker og realkreditinstitutter søger tryghed. De kræver, at andelsboligforeningerne har styr på økonomien og har professionel administration,” tilføjer Morten Holst Aaen.

Tung opgave at løfte

Hos CEJ Aarhus vurderer salgs- og kundechef, cand.jur. Michael Sommer lige frem, at professionel administration letter vejen for at opnå kredit i banker og realkreditinstitutter. 15 andelsboligforeninger fra Aarhus-området har CEJ i sin portefølje.

”Vi skal huske det ansvarspådragende element, som bestyrelsen i en andelsboligforening sidder med. Ofte er der store beløb i omsætning, så det er med at holde tungen lige i munden,” siger Michael Sommer og præciserer:

”Bliver andelskronen ikke fastsat korrekt, kan det give økonomiske problemer i forbindelse med køb og salg af boliger. Det kan betyde, at medlemmerne rejser erstatningskrav mod bestyrelsen. Men ved at entrere med en professionel administrator ligger ansvaret jo hos os.”

Læs også: " Andelsboligforeningerne betaler sig fra det ".