Pensionsselskaber styrer storbyggeri
De traditionelle developere er under pres, og de nye investorer kræver maksimal indflydelse på byggeriet
I dag står der ikke længere Sjælsø Gruppen eller andre developernavne med meterhøje bogstaver på skiltene ved byggepladsen. I stedet er skiltene blevet mere diskrete og under bygherre eller investor står navnene på et eller flere pensionsselskaber.
Pensionsselskaberne har overtaget store dele af kontrollen med ejendomsudvikling i Danmark. Der er stadig involveret developere i mange projekter. Men det er pensionsselskaberne, der grundet deres fyldte pengetanke, sidder for enden af bordet. De beslutter, hvordan projekterne skal se ud, og hvad der skal prioriteres - fra miljø-certificeringsgrad til valg af farve på wc-brætter.
Byggeri i topkvalitet
Pensionsselskabernes strategi om være med hele vejen i ejendomsudviklingen er helt bevidst og udtryk for, at ejendom er blevet en god investering, hvis byggeriet vel at mærke er i topkvalitet. Og det sikres netop ved at være med til at styre byggeprojektet.
En af dem, der har fulgt byggeriets op- og nedture meget tæt på, og oplever den nye udvikling med pensionsselskabernes fremmarch, er managing partner Nicholas Thurø fra erhvervsmægleren RED Property Advisers.
- Grundet finanskrisen og den svære adgang til kapital er de traditionelle developere hårdt presset, og det har skabt et tomrum, som de store institutionelle investorer og entreprenører med egne udviklingsafdelinger har kunnet overtage, siger han.
De store muskelsvulmende developere er skrumpet ind, og nogle er helt forsvundet som Sjælsø Gruppen.
Nicholas Thurø oplever, at det ofte kræver en institutionel investors medvirkning fra starten af projektet, for at det kan gennemføres. Investorerne er med til at sætte dagsordenen, og det vil de blive ved med, så længe adgangen til byggelån er svær, forventer han.
- Udviklingen på dette område afhænger meget af muligheden for at låne penge i bankerne. Det virker til, at der er en opblødning hos bankernes udlånsvillighed inden for visse segmenter, men jeg tvivler på, at fremtiden inden for byggeri bliver som før med rigtige store developere. Der kommer og er allerede en del mindre nichebaseret developere, men det er de større kapitalstærke investorer, der vil styre udviklingen, siger Nicholas Thurø.
Som bygherre og investor
Næsten hver gang, der er nyt større byggeri på vej, er der et pensionsselskab involveret - enten som bygherre eller som investor. Og det er flertallet af landets større pensionsselskaber, der er med inden for ejendomsudvikling - de mest aktive er Pension Danmark, Pensam og ATP.
Hos ATP Ejendomme prioriteres ejendomsudvikling højt. Underdirektør Christian Hartmann mener, at det er en logisk prioritering.
- Vores opgave er at sikre gode investeringer. Og ejendomme er en god investering, men kun hvis de er tidssvarende og fremtidssikrede. Og her skal vi som slutinvestorer i højere grad end developere sikre, at bygningerne er langtidsholdbare på en række områder som energi, indretning og meget andet, siger han.
For at sikre det er ATP Ejendomme med helt tæt på byggeprocessen. Både som bygherre, men også som investor. Aktuelt er selskabet blandt andet bygherre på kontorbyggeriet Pakhuset på Langelinie i København. Pakhuset skal stå færdigt i år, og det bygges som et dgnb-certificeret byggeri, hvilker kræver mange byggemøder.
Men også som medinvestor er ATP Ejendomme helt tæt på byggeprocessen - eksempelvis sidder der en teknisk følgegruppe, der løbende vurderer omdannelsen af de gamle cementsiloer på Nordhavn i København til kontorbygningen Copenhagen Port Company House.
Her sidder de med Pension Danmark, PFA og NCC Property Development og vurderer på alt fra indretning til materialevalg til gulve.
Bedste fra to verdener
Christian Hartmann mener, at den større rolle i ejendomsudvikling er positivt for dansk byggeri.
- Vores byggeri bliver kvalitetsmæssigt bedre. Vi får det bedste fra to verdener. Developerne kan stadig komme med de gode ideer til projekter. De prøver at bygge for færrest mulige penge, mens vi holder fast i den høje kvalitet. Vores tidlige engagement i processen sikrer både et bedre og mere bæredygtigt byggeri, siger Christian Hartmann.
Hos Pensam er man også meget kvalitetsbevidst med hensyn til de ejendomme, selskabet investerer i. Derfor er selskabet også involveret i en del nybyggeri både erhverv og boliger, hvor de er tidligt med i processen.
Investeringsdirektør i Pensam Benny Buchardt Andersen understreger dog, at de ikke er developere eller har en traditionel bygherrerolle.
- Vi er investorer. Men for at vi kan sikre vores investerings holdbarhed, er vi aktive i udviklingen af byggeriet. Det kan være i forhold til tilgængelighed, altaner og mange andre ting, siger Benny Buchardt Andersen.
Efter Pensam i flere år har investeret i ejendomme i blandt andet USA, investerer Pensam nu mere på det danske marked, hvor der ifølge Benny Buchardt Andersen, er kommet mere realistiske priser. Men fokus er på nye projekter.
- Mange af de bygninger, der står tomme, kan vi ikke bruge til noget. Der mangler indtægter, og de er ofte ikke tidssvarende, og derfor er de svære at afsætte, siger investeringsdirektøren.
Krav til kvalitet
En af de store investorer inden for ejendomme i Danmark er PensionDanmark.
Selskabet har en målsætning om at investere for to mia. kroner om året på dette område. Og PensionDanmark er meget aktiv. Blandt andet bygger selskabet domiciler i 250-300 mio. kroner-størrelsen for entreprenørvirksomheden MT Højgaard i Søborg og for offshore-leverandøren Semco Maritime i Esbjerg.
Ejendomschef i PensionDanmark, Karsten Withington Brink, fortæller, at ejendomsinvesteringer er opprioriteret, men han understreger, at PensionDanmark ikke er developer, der starter en projekt uden at have konkrakt på fremtidige lejere.
- Vi indgår en aftale med en bruger eksempelvis af et domicil, køber en grund, og får opført et hus, og så flytter brugeren ind. Vi står ikke for byggestyringen, men vi følger byggeprocessen tæt og har en række krav til selve bygningerne, som de udførende skal leve op til, siger Karsten Withington Brink.
PensionDanmark kræver, at deres bygninger skal være dgnb-certificeret, og så skal selve byggeriet udføres under "ordnede forhold".
Ifølge Karsten Withington Brink betyder det blandt andet, at arbejdsmiljøet lever op til alle regler, og så skal de involverede virksomheder alle arbejde under dansk overenskomst.
